Задаток при покупке дома: сколько дают и как оформить
Олеся Кожунова · обновлено 24.10.2026
При покупке дома обычно дают задаток 5–10% от цены сделки. Он подтверждает серьёзность намерений и обеспечивает исполнение договора, но юридическая сила у него есть только при письменном соглашении. Если сделка сорвётся по вашей вине, задаток останется у продавца, а если по вине продавца, он вернёт вам двойную сумму.
Эксперт по загородной недвижимости. Провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске. 10 лет строили свой дом, 4 года в нём живём. Лично знаю всех застройщиков в Челябинске. Работаю по всей России: в моей команде эксперты по загородной недвижимости в разных регионах РФ. Подробнее обо мне
Ниже разберу, чем задаток отличается от аванса, как правильно его оформить, когда он возвращается и что проверить до передачи денег.
Что такое задаток и чем он отличается от аванса?
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей по договору, чтобы подтвердить заключение договора и обеспечить его исполнение (статья 380 ГК РФ). Аванс — просто предоплата: если сделка не состоялась, он возвращается в обычном порядке.
Главное отличие в последствиях:
- задаток при срыве сделки по вине покупателя остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается в двойном размере;
- аванс при срыве сделки возвращается в том же размере, штрафа для продавца нет.
И ещё одна важная деталь. Если из документов неясно, задаток это или аванс, например, не соблюдена письменная форма, сумма считается авансом, пока не доказано иное. Поэтому «просто передали деньги по рукопожатию» и «написали в расписке, что взяли задаток» это совершенно разные ситуации.
Сколько задатка дают при покупке дома?
Размер задатка закон не ограничивает, на практике его обычно берут в размере 5–10% от цены сделки. Эту вилку приводит подборка КонсультантПлюс.
Как выбрать сумму:
- для дома с участком за несколько миллионов 5% уже серьёзные деньги, а для покупателя это риск потерять их при ошибке;
- продавцу важно, чтобы сумма была ощутимой, иначе покупатель легко откажется;
- сумму не стоит делать слишком большой, пока вы не проверили документы.
Если дом дорогой, а проверка займёт неделю-две, лучше договориться о меньшем задатке, зато с чёткими сроками и условиями возврата. После проверки можно доплатить.
Как оформить задаток при покупке дома?
Задаток нужно оформить письменно: либо отдельным соглашением о задатке, либо пунктом в предварительном договоре, либо хотя бы распиской. Письменная форма обязательна независимо от суммы (статья 380 ГК РФ).
Что обязательно указать:
- Данные сторон: ФИО, паспортные данные.
- Объект: дом и земельный участок с адресом и кадастровыми номерами.
- Сумму задатка и цену объекта.
- Прямое слово «задаток» и ссылку на статьи 380–381 ГК РФ. Слова «аванс» и «предоплата» писать нельзя.
- Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
- Что произойдёт с задатком, если сделка сорвётся по вине каждой стороны.
- Подписи сторон и дату передачи денег.
Задаток можно передать наличными с распиской или перевести на счёт продавца с понятным назначением платежа. Деньги переводите только тому, кто указан собственником в выписке из ЕГРН, или его представителю с нотариальной доверенностью.
Заберите бесплатный чек-лист «Документы на участок» в Telegram-боте @kojunova_bot: напишите боту слово ДОМ.
Когда задаток возвращается, а когда нет?
Вернуть задаток можно в трёх случаях, а потерять в одном, и всё зависит от того, кто виноват (статья 381 ГК РФ).
| Ситуация | Что с задатком |
|---|---|
| Стороны договорились отказаться от сделки | Возвращается в том же размере |
| Исполнение стало невозможным (например, дом уничтожен) | Возвращается в том же размере |
| Виноват продавец (передумал, продал другому, не собрал документы) | Продавец возвращает двойную сумму |
| Виноват покупатель (отказался без причины, не нашёл деньги) | Задаток остаётся у продавца |
Дополнительно виновная сторона может возместить другой стороне убытки, при этом сумма задатка засчитывается в их счёт, если договором не предусмотрено иное. Суды также могут уменьшить сумму, которую продавец оставляет себе, если она явно несоразмерна.
Что считать виной продавца, нужно описать в соглашении. Хорошая практика: прописать, что если в ходе проверки выяснились обременения, долги, не оформленные права или самовольная постройка, сделка не состоится и задаток вернётся в полном размере. Если этого нет, спорить придётся по факту, часто в суде.
Что проверить до того, как дать задаток?
Прежде чем отдать деньги, проверьте минимум: собственника, обременения и состояние участка. Задаток не заменяет проверку.
- Выписка из ЕГРН на дом и участок: кто собственник, нет ли ареста, ипотеки, запретов.
- Совпадение данных: площадь, адрес, кадастровые номера в документах и выписке.
- Вид разрешённого использования участка и категория земель.
- Регистрация дома в ЕГРН: не оформленный дом не получится нормально купить.
- Согласие супруга продавца, если дом приобретён в браке.
- Прописанные люди в доме.
- Газ, электричество, вода: договоры и подключение, а не слова.
Если участок в СНТ или «в зоне подтопления», уточните это отдельно: с 4 августа 2026 года запрещено строительство капитальных объектов в зонах затопления и подтопления (Федеральный закон № 301-ФЗ), а по ним есть переходные положения. Я не юрист, поэтому такие вещи проверяйте в выписке из ЕГРН и у юриста.
Задаток за дом с земельным участком: есть ли особенности?
Если вы покупаете дом вместе с участком, соглашение о задатке нужно составить на оба объекта сразу. Дом и участок в одной сделке продаются вместе, поэтому в соглашении указывайте оба кадастровых номера и общую цену.
Особенности, о которых часто забывают:
- если участок продаётся по частям (дом отдельно, земля отдельно), задаток привязывайте к общей сделке;
- если собственников несколько, подписывать должны все или представитель по доверенности;
- если на дом оформлена ипотека продавца, предусмотрите, когда и как он закроет её, чтобы вы не остались с обременением.
Для сделок с материнским капиталом или ипотечными деньгами покупателя банк и фонд часто требуют конкретные сроки и документы. Если вы покупаете с ипотекой, сначала узнайте у банка, сколько займёт одобрение объекта, и заложите это в срок на заключение договора.
Как у нас
Я провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске и знаю: задаток чаще всего вызывает споры не тогда, когда кто-то хочет обмануть, а тогда, когда стороны по-разному понимали, что происходит. Один считал, что дал аванс, другой, что взял задаток. Поэтому я всегда прошу сначала проверить документы, а потом передавать деньги и фиксировать в письменном соглашении, какие обстоятельства считаются причиной вернуть сумму в полном размере. Беру эту сложность на себя, а решение остаётся за вами. В других городах работают эксперты моей команды.
Частые вопросы
Какой задаток дают при покупке дома? Обычно 5–10% от цены сделки. Закон размер не ограничивает, сумму определяют стороны.
Возвращается ли задаток при покупке дома? Да, если стороны договорились отказаться от сделки или исполнение стало невозможным. Если виноват продавец, он возвращает двойную сумму. Если виноват покупатель, задаток остаётся у продавца.
Можно ли дать задаток по расписке? Можно, если в расписке прямо указано слово «задаток», есть данные сторон, объект, сумма и ссылка на условия сделки. Лучше оформить полноценное соглашение о задатке.
Нужно ли нотариально заверять соглашение о задатке? Закон требует письменную форму, нотариальное удостоверение для самого соглашения не обязательно. Но нотариус может помочь составить документ и проверить документы продавца.
Что будет, если продавец передумал и продал дом другому? Если вы дали именно задаток по письменному соглашению, продавец должен вернуть вам двойную сумму, а при убытках возместить их с зачётом задатка. Если это был аванс, вернуть нужно ту же сумму.
Можно ли взять задаток, если дом ещё не оформлен? Можно, но рискованно. Лучше дождаться регистрации дома в ЕГРН или прописать в соглашении срок и последствия, если оформление затянется.
Обсудим вашу ситуацию
Если вы нашли дом и уже договариваетесь о задатке, напишите мне до того, как отдавать деньги. Проверим документы и продумаем условия соглашения, чтобы вы не рисковали.
По вопросам продать или купить недвижимость пишите @kojunova_bot
Источники
- КонсультантПлюс. Гражданский кодекс РФ, статья 380 «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке» — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/ (открыто 24.10.2026)
- КонсультантПлюс. Гражданский кодекс РФ, статья 381 «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком» — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f9658bf38181daad404c799a289d3df11ae5fd33/ (открыто 24.10.2026)
- КонсультантПлюс. Подборка «Задаток не возвращается» — https://www.consultant.ru/law/podborki/zadatok_ne_vozvraschaetsya/ (открыто 24.10.2026)
- PPT.ru. Стройки с разрешением до 4 августа под запрет в зонах затопления не попадают — https://ppt.ru/news/stroitelstvo/stroyki-s-razresheniem-do-4-avgusta-pod-zapret-ne-popadayut (открыто 24.10.2026)