Документы для покупки дома с участком: список 2026
Олеся Кожунова · обновлено 24.10.2026
Для покупки дома с участком нужны паспорта сторон, документы, по которым продавец получил право собственности, свежая выписка из ЕГРН на дом и землю, договор купли-продажи и акт приёма-передачи. Если покупаете в ипотеку, банк добавит свои требования, а для участка в СНТ стоит попросить справку об отсутствии долгов перед товариществом. Ниже разберу, что просить у продавца, на что смотреть и как проходит регистрация.
Эксперт по загородной недвижимости. Провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске. 10 лет строили свой дом, 4 года в нём живём. Лично знаю всех застройщиков в Челябинске. Работаю по всей России: в моей команде эксперты по загородной недвижимости в разных регионах РФ. Подробнее обо мне
Я не юрист, поэтому юридические моменты объясняю простыми словами. Перед сделкой всё равно покажите документы юристу или проверьте сведения в Росреестре.
Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком?
Основной набор документов делится на то, что готовит продавец, и то, что нужно от вас.
| Документ | От кого | Зачем |
|---|---|---|
| Паспорта | Обе стороны | Подтверждают личность и полномочия |
| Правоустанавливающий документ | Продавец | Показывает, на каком основании он стал собственником: договор купли-продажи, дарения, наследство и так далее |
| Выписка из ЕГРН на дом и на участок | Продавец или вы сами | Подтверждает собственника и показывает обременения |
| Технический план или технический паспорт дома | Продавец | Данные о доме должны совпадать с ЕГРН |
| Межевой план или сведения о границах участка | Продавец | Видно, что границы установлены и не спорят с соседями |
| Справка о зарегистрированных в доме | Продавец | Нужно убедиться, что никто не сохранит право жить в доме |
| Согласие супруга, если продавец в браке | Продавец | Без него сделку могут оспорить |
| Разрешение органов опеки | Продавец, если есть несовершеннолетние собственники или использовался материнский капитал | Без него сделка невозможна |
Дом и участок в обычной ситуации продаются вместе, поэтому проверять нужно оба объекта. Даже если продавец говорит, что с участком всё в порядке, смотрите документы на землю отдельно.
Как проверить документы продавца до сделки?
Проверка начинается с выписки из ЕГРН. По инструкции портала «Дом.РФ», выписка не имеет срока действия, но для сделки нужна запрошенная не более месяца назад. Заказать её можно в МФЦ (на бумаге) или в электронном виде на Госуслугах и сайте Росреестра.
Важная особенность: с 1 марта 2023 года в выписке, которую заказывает третье лицо, сведения о собственниках не отображаются. Их можно получить, если собственник сам подаст заявление в Росреестр или выписку запросят совместно с ним через нотариуса. Поэтому ждите, что продавец сам покажет выписку, а вы сверите её с паспортом.
В выписке смотрите раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». По данным «Дом.РФ», картина такая:
- Ипотека не запрещает продажу, но нужно письменное согласие банка.
- Аренда или наём не запрещают продажу, но договор может сохранить силу для нового собственника.
- Арест не позволяет оформить переход права: сначала должна быть погашена задолженность и снят арест в ЕГРН.
Если дом построен недавно, попросите уведомление об окончании строительства и о соответствии объекта требованиям. По данным «Финансов Mail», без уведомления о соответствии право собственности на дом зарегистрировать нельзя.
Отдельно проверьте, что адрес, площадь и кадастровые номера в договоре совпадают с ЕГРН. Расхождения в метраже или назначении участка потом сложно исправлять.
Какие бесплатные проверки можно сделать самому?
Часть проверок займёт у вас вечер и не потребует денег. По перечню «Дом.РФ» можно проверить:
- подлинность паспорта продавца на Госуслугах;
- действительность доверенности на сайте нотариальной палаты, если за продавца действует представитель;
- нет ли открытого наследственного дела на имя прежнего собственника;
- исполнительные производства у продавца на сайте ФССП;
- сведения о банкротстве на Федресурсе.
Эти проверки не заменяют юриста, но отсекают самые очевидные риски. Если продавец не хочет показывать документы или торопит со сделкой, это повод насторожиться.
Заберите бесплатный чек-лист «Документы на участок» в Telegram-боте @kojunova_bot: напишите боту слово ДОМ.
Какие документы нужны для покупки дома в ипотеку?
Банк проверяет не только вас, но и сам объект. Обычно кроме общего набора он просит отчёт об оценке дома и участка и свои формы заявлений. Полный перечень зависит от банка и программы, поэтому запросите его до подписания предварительного договора или задатка.
Что важно знать заранее:
- Банк может не согласиться на дом без газа, воды, отопления или с неоформленными пристройками. Проверьте требования к объекту до задатка.
- Дом и участок должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Недооформленный дом банки обычно не принимают.
- Расчёты чаще всего идут через аккредитив или банковскую ячейку: продавец получает деньги после перехода права.
- Занижать цену в договоре нельзя. По разъяснению «Дом.РФ», это создаёт риски для покупателя и осложняет ипотеку.
Ставки и условия льготных программ меняются, поэтому актуальные данные берите на сайте банка. Для семейной ипотеки с 1 октября 2026 года условия зависят от числа детей, подробности уточняйте у кредитора.
Как оформить сделку: договор, акт, регистрация
Договор купли-продажи дома с участком составляется в простой письменной форме. По инструкции «Дом.РФ», нотариус в общем случае не обязателен. Исключения: сделка затрагивает несовершеннолетних или недееспособных, либо объект находится в долевой собственности. Экземпляров нужно столько, сколько сторон, плюс один для Росреестра.
Порядок действий:
- Составьте договор по образцу и согласуйте цену, порядок расчётов и сроки передачи дома.
- Подпишите договор. В нём должны быть данные обоих объектов: дома и участка.
- После расчётов подпишите акт приёма-передачи, где описаны объект и сроки передачи.
- Подайте документы на регистрацию перехода права через МФЦ.
- Получите выписку из ЕГРН на своё имя. По данным «Дом.РФ», обычно это около 9 дней.
Пока нет записи в ЕГРН, вы ещё не собственник. Не вносите последний платёж наличными и не забирайте ключи без акта.
Что дополнительно проверить, если участок в СНТ?
Для участка в товариществе попросите у продавца справку об отсутствии долгов по взносам и документы о правах на землю и дом. Узнайте, как оформлены дороги, электричество и вода: часть инфраструктуры в СНТ может принадлежать товариществу, а не вам. Проверьте также, оформлен ли дом как жилой или садовый: это влияет на прописку и ипотеку.
Как у нас
За более чем 500 сделок по загородной недвижимости в Челябинске я много раз видела, как спокойная покупка превращается в проблему из-за одной непроверенной бумаги: пристройка без оформления, участок без границ, забытое обременение. Мы сами строили свой дом в «Солнечном Береге» десять лет, и я знаю, сколько документов проходит у загородного дома от земли до регистрации. Поэтому перед задатком я прошу полный комплект, сверяю его с ЕГРН и объясняю клиенту, что означает каждая бумага. Беру эту сложность на себя, а решения оставляю вам.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус для покупки дома с участком? В общем случае нет: договор можно заключить в простой письменной форме. Нотариус нужен, если сделка затрагивает несовершеннолетних или недееспособных либо объект в долевой собственности.
Как долго действует выписка из ЕГРН? Срока действия у неё нет, но для сделки советуют брать выписку не старше месяца.
Что делать, если на доме ипотека у продавца? Продавать можно, но нужно письменное согласие банка. Обычно долг гасят из ваших денег при расчёте, схему стоит согласовать с банком заранее.
Можно ли купить дом без оформленных документов на землю? Это рискованно, и ипотеку на такой объект обычно не дадут. Сначала продавец должен оформить права, затем вы покупаете.
Нужно ли согласие супруга продавца? Если продавец в браке, без согласия супруга сделку могут оспорить. Уточните, нужно ли нотариальное согласие в вашем случае, у юриста.
Кто платит за регистрацию права? Это определяется договором и обычно оговаривается заранее. Размер государственной пошлины уточняйте на сайте Росреестра на момент подачи.
Обсудим вашу ситуацию
Выбрали дом и не уверены, что все документы в порядке? Или хотите понять, какие бумаги запросить у продавца именно в вашем случае? Напишите мне, разберёмся вместе.
По вопросам продать или купить недвижимость пишите @kojunova_bot
Источники
- Наш.Дом.РФ. Как проверить квартиру перед покупкой (опубликовано 21.05.2025, обновлено 28.08.2026) — https://наш.дом.рф/instructions/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy/
- Наш.Дом.РФ. Как продать дом с земельным участком: образцы договора и акта (страница открыта 24.10.2026) — https://наш.дом.рф/documents/prodat-dom-s-zemelnym-uchastkom-/
- Финансы Mail. Как правильно уведомлять о начале и завершении строительства дома (05.01.2025) — https://finance.mail.ru/article/kak-pravilno-uvedomlyat-o-nachale-i-zavershenii-stroitelstva-doma-64333558/