Как продать квартиру и купить дом одновременно: с чего начать
Олеся Кожунова · обновлено 23.10.2026
Начинать нужно не с объявления о продаже, а с расчёта: сколько реально стоит ваша квартира, какой дом вы хотите и сколько не хватает. Затем выбирается одна из четырёх схем: продать и переехать в аренду, провести встречную сделку в один день, купить дом в ипотеку и потом продать квартиру или взять кредит под залог квартиры. Ниже разбираю каждую, с налогами, детскими долями и подводными камнями.
Эксперт по загородной недвижимости. Провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске. 10 лет строили свой дом, 4 года в нём живём. Лично знаю всех застройщиков в Челябинске. Работаю по всей России: в моей команде эксперты по загородной недвижимости в разных регионах РФ. Подробнее обо мне
Почему продать квартиру и купить дом сложнее, чем обменять квартиру на квартиру
С квартирами цепочки отработаны: рынок большой, банки и нотариусы знают процесс. С домом сложнее по трём причинам.
- Готовых домов с чистыми документами меньше, чем квартир. Найти «тот самый» дом за пару недель получается редко.
- Требования банков к дому строже. Под ипотеку нужен дом на землях населённых пунктов с видом использования ИЖС, с зарегистрированным правом, а для семейной ипотеки ещё и правильный продавец или подрядчик.
- Если дом строится, вы физически не можете переехать в него в день продажи квартиры. Нужно где-то жить, пока идёт стройка.
Поэтому «одновременно» в загородной недвижимости почти всегда означает «по продуманному графику», а не «в один день».
Шаг 1. Посчитайте реальную цену квартиры и полный бюджет дома
Цена в объявлениях соседей не равна цене, за которую продают. Смотрите на закрытые сделки и на то, сколько объявления висят. Отдельно посчитайте:
- сколько вы получите на руки после погашения текущей ипотеки, если она есть;
- налог с продажи, если квартира в собственности меньше минимального срока (ниже расскажу подробно);
- расходы на сделку: оценка, страховка, нотариус, если он нужен;
- полную стоимость дома: участок, коммуникации, забор, переезд, мебель.
Разница между этими суммами и есть ваша доплата: из накоплений, материнского капитала или ипотеки.
Шаг 2. Выберите схему сделки
| Схема | Как работает | Кому подходит | Главный риск |
|---|---|---|---|
| Сначала продать, потом купить | Продаёте квартиру, живёте в аренде или у родных, спокойно выбираете дом | Тем, кто готов пожить на съёмном 2–6 месяцев | Цены на дома могут вырасти, пока выбираете |
| Встречная (альтернативная) сделка | Покупатель квартиры платит вам, вы в тот же день платите продавцу дома | Покупке готового дома с понятными документами | Цепочка рушится, если один участник передумал |
| Сначала купить дом в ипотеку, потом продать квартиру | Берёте ипотеку на дом, продаёте квартиру и гасите кредит досрочно | Тем, у кого хватает дохода на ипотеку без продажи квартиры | Квартира продаётся дольше, а платёж уже идёт |
| Строительство дома и продажа квартиры к сдаче | Подписываете договор подряда, продаёте квартиру ближе к окончанию стройки | Тем, кто строит с подрядчиком | Срыв сроков стройки, а квартира уже продана |
Встречная сделка: как сделать её безопасной
Это самый популярный вариант, когда дом уже выбран. Важные правила:
- Сначала найдите дом и договоритесь с продавцом об авансе или задатке с условием, что сделка зависит от продажи вашей квартиры. Пропишите сроки письменно.
- Покупатель вашей квартиры и вы как покупатель дома выходите на сделку в один день. Расчёты удобнее проводить через аккредитив или ячейку, чтобы деньги раскрывались только после регистрации перехода права.
- Если в цепочке есть ипотека у кого-то из участников, банк диктует свои сроки. Заложите запас.
- Чем короче цепочка, тем надёжнее. Три и больше звеньев с ипотекой у каждого — это уже риск.
Ипотека на дом до продажи квартиры
Если дохода хватает, это самый спокойный для нервов вариант: вы покупаете или строите дом, переезжаете, а квартиру продаёте без спешки, освобождённой и подготовленной. Продавать пустую квартиру проще, а покупатели не торгуются из-за «вас торопят». Важный момент: при семейной ипотеке на ИЖС ставка 6% действует при строительстве через подрядчика с эскроу, а льготу можно получить только один раз на семью (правило действует с 1 февраля 2026 года). Досрочное погашение после продажи квартиры этого не меняет, но проверьте условия банка о досрочном погашении заранее.
Заберите бесплатный чек-лист «Подготовка к продаже за 21 день» в Telegram-боте @kojunova_bot: напишите боту слово ДОМ.
Шаг 3. Проверьте, придётся ли платить налог с продажи
В 2026 году правила такие:
- Минимальный срок владения 5 лет. Если квартира в собственности дольше, налога нет и декларацию подавать не нужно.
- Срок 3 года, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты, или если на дату продажи у вас и супруга нет другого жилья. Жильё, купленное в течение 90 дней до продажи, при этом не учитывается. Это важно именно при одновременной покупке дома.
- Ставка для резидентов 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого.
- Уменьшить налог можно либо вычетом до 1 млн рублей, либо подтверждёнными расходами на покупку этой квартиры.
- Налог считают от цены договора, но не ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (регион может установить свой).
Освобождение для семей с двумя и более детьми
Если в семье двое и более детей до 18 лет (до 24 при очном обучении), налог можно не платить независимо от срока владения. Условия: новое жильё куплено в том же году, что и продажа, или до 30 апреля следующего года; оно больше по площади или дороже по кадастровой стоимости; кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 млн рублей; у семьи на дату продажи нет более 50% в другом жилье, которое больше нового. С 2026 года льгота распространяется и на семьи, где есть недееспособные дети независимо от возраста.
Для семьи, которая меняет квартиру на просторный дом, это часто ключевая льгота. Но обратите внимание на сроки: если дом строится и право собственности на него будет зарегистрировано позже 30 апреля следующего года, условие может не выполниться. Как в такой ситуации считается дата приобретения при строительстве через эскроу, уточняйте в налоговой.
Шаг 4. Разберитесь с долями детей и материнским капиталом
Если в квартире есть доли несовершеннолетних детей или при покупке использовался материнский капитал, без органов опеки не обойтись.
- Опека даёт разрешение на продажу, если дети получат в новом жилье долю не меньше прежней (по площади или стоимости). Требования к пакету документов и срокам в каждом районе свои, узнайте их заранее.
- В разрешении обычно указан конкретный объект, где ребёнку выделят долю. Значит, дом нужно выбрать до похода в опеку.
- Если дом строится, выделить долю сразу не получится. Тут нужна отдельная схема и консультация, и это одна из самых частых причин, почему сделка затягивается.
- Если квартира покупалась с материнским капиталом, а доли детям так и не выделили, сначала придётся это исправить.
Шаг 5. Подготовьте квартиру к продаже, пока ищете дом
Пока вы выбираете дом, квартира должна быть готова к показам: документы собраны, долги за ЖКУ закрыты, все выписаны или есть понятная дата выписки, сделаны хорошие фотографии. Так вы не потеряете покупателя в тот момент, когда дом мечты наконец найдётся.
Как у нас
Наш дом в «Солнечном Береге» в Чурилово, на берегу Второго озера, строился десять лет, и живём мы в нём уже четыре года. Я по себе знаю, каково это: жить одной ногой в городе, другой на стройке, считать деньги и сроки. Именно поэтому сейчас, когда семья приходит ко мне с задачей «продать квартиру и переехать в дом», я сначала сажусь и считаю с ними весь путь целиком, от цены квартиры до дня переезда. Я лично знаю всех застройщиков в Челябинске и понимаю, кто из них реально сдаёт дома в срок, а значит, могу честно сказать, когда продавать квартиру, чтобы не остаться без жилья. Сложность я беру на себя, а семья просто переезжает.
Частые вопросы
Что сначала: продать квартиру или купить дом? Если дом уже выбран и документы чистые, удобна встречная сделка в один день. Если дома ещё нет или он строится, надёжнее сначала зафиксировать дом и график стройки, а продажу квартиры планировать под дату сдачи.
Можно ли купить дом в ипотеку, пока квартира не продана? Да, если дохода хватает на платёж. После продажи квартиры кредит можно погасить досрочно. Условия досрочного погашения уточните в банке до подписания.
Придётся ли платить налог, если квартира в собственности меньше 5 лет? Возможно. Срок сокращается до 3 лет, если это ваше единственное жильё, наследство, подарок от близкого родственника или приватизация. Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог при покупке более просторного жилья в установленный срок.
Как продать квартиру, если у ребёнка есть доля? Нужно разрешение органов опеки. Ребёнок должен получить в новом жилье долю не меньше прежней. Объект покупки лучше выбрать до обращения в опеку.
Сколько времени занимает продажа квартиры и покупка дома? Всё зависит от схемы: встречная сделка с готовым домом может пройти за 1–3 месяца, а продажа под строительство растягивается на срок стройки. Точнее скажу, когда увижу вашу ситуацию.
Обсудим вашу ситуацию
Каждая такая сделка индивидуальна: доли, ипотека, материнский капитал, сроки стройки. Напишите мне, расскажите, что продаёте и о каком доме мечтаете, и я помогу выстроить безопасный порядок шагов.
По вопросам продать или купить недвижимость пишите @kojunova_bot
Источники
- Банки.ру. НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: https://www.banki.ru/webview/dialog/articles/46139/
- «Российская газета» / Рамблер. Налог на продажу квартиры в 2026 году (4 августа 2026): https://finance.rambler.ru/realty/56854300-nalog-na-prodazhu-kvartiry-v-2026-godu/
- РБК Недвижимость. Изменения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года: https://realty.rbc.ru/amp/news/60d066709a79474c9ddb3f7d
- РБК Недвижимость. Семейная ипотека на частный дом в 2026 году: https://realty.rbc.ru/news/686b8e299a794761262879ec
- Гарант. Семейная ипотека после 1 октября 2026 года: https://harant.ru/blog/urist-term/semejnaya-ipoteka-posle-1-oktyabrya-2026-goda/