Налоговый вычет за дом 2026: сколько вернуть и как
Олеся Кожунова · обновлено 23.10.2026
За покупку или строительство дома можно вернуть 13% от расходов, но не более 2 млн рублей, то есть до 260 тыс. рублей. Если дом куплен в ипотеку, дополнительно можно вернуть 13% от уплаченных процентов в пределах 3 млн рублей, то есть до 390 тыс. рублей. Вернуть можно только тот налог, который вы реально уплатили с зарплаты или других доходов, и только после регистрации права собственности на дом.
Эксперт по загородной недвижимости. Провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске. 10 лет строили свой дом, 4 года в нём живём. Лично знаю всех застройщиков в Челябинске. Работаю по всей России: в моей команде эксперты по загородной недвижимости в разных регионах РФ. Подробнее обо мне
Я не налоговый консультант, поэтому в конце советую сверить расчёт с инспекцией ФНС. Но основные правила 2026 года расскажу.
Сколько можно вернуть: лимиты
По данным «Финансов Mail.ru» (28.01.2026):
| Вид вычета | Лимит расходов | Максимум возврата |
|---|---|---|
| За покупку или строительство жилья | 2 млн руб. | 260 тыс. руб. |
| За проценты по ипотеке | 3 млн руб. | 390 тыс. руб. |
| Оба вычета вместе | до 650 тыс. руб. |
Если дом дороже 2 млн рублей, вычет всё равно считается с 2 млн. Если дом стоил меньше, например 1,5 млн, то вычет посчитают с реально потраченной суммы. Вычет на покупку можно использовать для нескольких объектов, пока не исчерпан лимит в 260 тыс. рублей. Вычет по процентам, по тому же источнику, используется один раз в жизни и только для одного объекта.
Если у вас доходы облагаются по более высокой ставке НДФЛ, возврат может быть больше 13%: на странице «Наш.Дом.РФ» приводится пример, что при ставке 22% можно вернуть до 440 тыс. рублей. Проверяйте, по какой ставке удерживался ваш налог.
Супруги
Если дом куплен в браке, каждый из супругов может получить свой вычет. По данным «Наш.Дом.РФ», общий лимит составит 4 млн рублей, а возврат до 520 тыс. рублей при ставке 13%. По процентам по ипотеке также у каждого свой лимит. Распределение долей и документов влияет на итог, поэтому продумайте его до сделки.
Налоговый вычет, если дом ещё не сдан
Это самый частый вопрос. Правило такое: право на вычет возникает не с момента подписания договора, а с момента оформления права собственности на дом.
- Для готового дома это дата регистрации права в ЕГРН.
- Для дома, который вы строите сами, нужен зарегистрированный жилой дом и выписка из ЕГРН. Пока дом не оформлен, вычет получить нельзя.
- Для новостройки право возникает с акта приёма-передачи, но подать документы можно только после регистрации собственности (данные «Наш.Дом.РФ»).
То есть вы можете потратить деньги на стройку уже сейчас, но декларацию подавать сможете, когда дом зарегистрирован. Чеки, договоры и платёжки за всё это время нужно хранить.
Заберите бесплатный чек-лист «Документы на участок» в Telegram-боте @kojunova_bot: напишите боту слово ДОМ.
Вычет за дом с участком
По памятке, которую приводит Газпромбанк (сентябрь 2024, поэтому сверяйте с актуальной редакцией НК РФ), участок сам по себе вычет не даёт. Если на нём нет жилого дома, вычет на землю не предоставят. Если вы купили участок и построили жилой дом или купили участок с готовым домом, расходы на землю можно включить в вычет.
В расходы на строительство, по той же памятке, могут входить:
- покупка земли под строительство;
- проектно-сметная документация;
- подключение к общим сетям: электричество, вода, канализация, газ;
- строительство автономных сетей;
- строительные и отделочные материалы и работы.
Чтобы отделочные расходы вошли в вычет при покупке, это должно быть прописано в договоре: например, что дом куплен без отделки или в незавершённом виде. Договор составьте так до сделки.
Налоговый вычет за дом в СНТ
Здесь важно, как объект записан в ЕГРН. По памятке Газпромбанка, нужен именно жилой дом, построенный для проживания, зарегистрированный в Росреестре. Садовый дом или нежилое строение под это условие могут не подойти. Поэтому, если вы покупаете дом в СНТ, посмотрите выписку: вид объекта и назначение. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь в налоговой до подачи декларации.
Налоговый вычет за дом в ипотеку
Вычет по процентам можно получить вместе с вычетом на покупку. Право на него, по данным «Финансов Mail.ru», также возникает с момента оформления права собственности. В расходы по процентам могут включаться все проценты, уплаченные с момента получения кредита. Если у вас нет собственного дохода, с которого платится налог, возвращать нечего, но право не пропадает: вычет можно оформить позже, когда появятся облагаемые доходы.
Если часть дома оплачена материнским капиталом, эти деньги в базу вычета не входят. На странице «Наш.Дом.РФ» пример: при покупке за 2 млн рублей с маткапиталом возврат около 183 тыс. вместо 260 тыс.
Как получить вычет: способы и сроки
- Упрощённый порядок для жилья, купленного после 1 января 2020 года. Налоговая сама уведомит вас через личный кабинет, предложит предзаполненное заявление, а вы проверяете и подписываете его электронной подписью. Проверка занимает до 30 дней, затем деньги поступают на счёт в течение 15 дней.
- Через работодателя. Подаёте заявление и документы в налоговую, получаете уведомление и передаёте его работодателю. Пока вычет не выплачен, НДФЛ с вас не удерживают.
- Через декларацию 3-НДФЛ. Подаёте декларацию с документами, деньги приходят одним платежом, обычно примерно через три месяца.
Основной набор документов: декларация 3-НДФЛ, справка о доходах, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или подряда и платёжные документы. Для ипотеки добавляются кредитный договор и справка об уплаченных процентах.
Вернуть налог можно за три года, предшествующих году подачи заявления. Неиспользованный остаток переносится на следующие годы.
Что подготовить заранее
Если вы только планируете сделку, сделайте три вещи. Во-первых, оформите договор так, чтобы в нём были все нужные расходы и точное описание объекта. Во-вторых, определите, как будут распределены доли между супругами: от этого зависит, кто и сколько сможет вернуть. В-третьих, заведите папку с договорами, чеками и платёжками: даже небольшие расходы на материалы и подключение сетей важны, если они входят в вычет.
После регистрации права закажите выписку из ЕГРН и зайдите в личный кабинет налогоплательщика: возможно, налоговая уже предложит предзаполненное заявление. Если нет, готовьте декларацию 3-НДФЛ или обратитесь к бухгалтеру.
Как у нас
Дом мы строили 10 лет, и я знаю, что стройка превращается в гору чеков, договоров и согласований. Наш дом в «Солнечном Береге» (Чурилово, берег Второго озера под Челябинском): газоблок, 300 м², газ, скважина, септик. Поэтому я советую клиентам с первого дня собирать расходы в одну папку и проверять, как объект записан в ЕГРН. Это экономит месяцы при оформлении. Беру эту сложность на себя, а решения оставляю вам. Налоговые тонкости мы при этом проверяем с налоговой или бухгалтером.
Частые вопросы
Какой максимальный налоговый вычет за дом? До 260 тыс. рублей за покупку или строительство (лимит 2 млн) и до 390 тыс. рублей за проценты по ипотеке (лимит 3 млн), всего до 650 тыс.
Можно ли получить вычет, если дом ещё не оформлен? Нет. Право возникает после регистрации права собственности, поэтому сначала нужна выписка из ЕГРН.
Дают ли вычет на участок без дома? По памятке, на участок сам по себе вычет не предоставляется, он возможен, если на участке есть жилой дом.
Можно ли получить вычет за дом в СНТ? Если дом зарегистрирован как жилой. Если он записан как садовый или нежилой, нужно уточнить в налоговой.
За какой период можно вернуть налог? За три года, предшествующих году подачи заявления. Остаток вычета переносится на следующие годы.
Что, если не хватает дохода? Вернуть можно только уплаченный налог. Остаток вычета не сгорает, его можно получить позже.
Обсудим вашу ситуацию
Покупаете или строите дом и хотите заранее понять, как вернуть налог? Напишите мне: посмотрим, как правильно составить договор и оформить дом. В Челябинске я работаю сама, в других городах помогут проверенные агенты моей команды.
По вопросам продать или купить недвижимость пишите @kojunova_bot
Источники
- Финансы Mail.ru. Имущественные налоговые вычеты в 2026 году: когда предоставляются и в каком размере (28.01.2026) — https://finance.mail.ru/article/imushhestvennye-nalogovye-vychety-67830828/
- Наш.Дом.РФ. Как получить имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку (открыто 23.10.2026) — https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/kak-poluchit-imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/?amp=1
- Газпромбанк. Налоговый вычет на строительство дома, покупку земли (12.09.2024) — https://gazprombank.ru/download/7707243
- IF (investfuture.ru). 5 фактов о налоговых вычетах, которые вы могли не знать в 2026 году (19.02.2026) — https://investfuture.ru/articles/5-faktov-o-nalogovykh-vychetakh-kotorye-vy-mogli-ne-znat-v-2026-godu