Эскроу-счёт в ИЖС: как работает и зачем нужен

Олеся Кожунова · обновлено 24.10.2026

Эскроу-счёт в ИЖС — это специальный банковский счёт, на который вы кладёте деньги за строительство дома. Подрядчик получит их только после того, как дом построен и вы подписали акт приёма-передачи. До этого момента деньги недоступны ни вам, ни подрядчику. Схема работает с 1 марта 2025 года по закону № 186-ФЗ и защищает заказчика от ситуации, когда деньги уже ушли, а дом не построен.

Олеся Кожунова
Эксперт по загородной недвижимости. Провела больше 500 честных сделок по загородной недвижимости в Челябинске. 10 лет строили свой дом, 4 года в нём живём. Лично знаю всех застройщиков в Челябинске. Работаю по всей России: в моей команде эксперты по загородной недвижимости в разных регионах РФ. Подробнее обо мне

Ниже объясняю, как это устроено, кто участвует и что нужно сделать, чтобы построить дом через эскроу.

Что такое эскроу-счёт в ИЖС?

Эскроу — это счёт, который банк открывает для хранения денег до выполнения условия договора. В ИЖС (индивидуальном жилищном строительстве) условием служит завершение строительства дома. По сообщению Минстроя, которое приводит «Дом.РФ», новые нормы о договорах подряда с эскроу применяются с 1 марта 2025 года.

Главная идея: деньги заказчика лежат на отдельном счёте и защищены, а подрядчик заинтересован довести стройку до конца, потому что без этого оплату не получит. По данным «Дом.РФ», для подрядчиков такая схема служит аналогом проектного финансирования.

Кто участвует в схеме?

В расчётах участвуют три стороны.

• Заказчик — владелец земли, на которой строится дом. Участок должен принадлежать ему на праве собственности либо быть предоставлен в аренду или безвозмездное пользование.
• Подрядчик — компания или ИП, которые строят дом по договору подряда. Подрядчика и проект можно подобрать на портале строим.дом.рф.
• Уполномоченный банк — эскроу-агент. Открыть счёт можно только в банке, который соответствует требованиям Правительства РФ.

Договор подряда заключается между заказчиком и подрядчиком, а счёт эскроу открывается по трёхстороннему договору с банком.

Как работает эскроу в ИЖС по шагам?

По инструкции «Дом.РФ» процесс выглядит так.

1. Вы заключаете договор подряда с подрядчиком.
2. Подаёте заявку в уполномоченный банк, стороны представляют документы, подписывается трёхсторонний договор. Банк может предъявить свои дополнительные требования к документам.
3. Вносите деньги на счёт: из собственных средств или из ипотечного кредита. Перевод можно сделать из любого банка.
4. Подрядчик строит дом.
5. После окончания работ вы подписываете акт приёма-передачи, регистрируете право собственности, документы передаются в банк, и банк переводит деньги подрядчику.

Из комментариев профессионалов к инструкции: проверяйте акт и выписку из ЕГРН, прежде чем закрывать счёт. Не подписывайте акт, пока не убедились, что дом соответствует договору.

Чем эскроу защищает заказчика?

По данным «Дом.РФ», деньги на счёте недоступны ни заказчику, ни подрядчику, счёт нельзя арестовать даже при долгах владельца, проценты на средства не начисляются, а вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на время строительства застрахованы на сумму до 10 млн рублей, об этом сообщает «Дом.РФ» со ссылкой на Минстрой и эксперта консультационного центра.

Если вы решили отказаться от договора, возврат денег возможен после соглашения о фактических расходах подрядчика или по решению суда. То есть расходы, которые подрядчик уже понёс, он вправе компенсировать.

Материнский капитал можно использовать при строительстве через эскроу. Если договор прекращён, предусмотрена возможность вернуть маткапитал.

Заберите бесплатный чек-лист «Документы на участок» в Telegram-боте @kojunova_bot: напишите боту слово ДОМ.

Эскроу и ипотека на ИЖС: когда схема обязательна?

Обязательность зависит от программы кредитования. По сообщению РБК от 23 июня 2026 года, сейчас эскроу требуется только для льготных ипотечных программ с субсидированием. Для остальных ипотек по договору подряда схема остаётся добровольной.

Тот же материал сообщает, что в Госдуму внесён законопроект, который сделает эскроу обязательным для всех ипотек на ИЖС с договором подряда. Автором выступило законодательное собрание Кировской области. Это пока законопроект, а не норма закона, поэтому уточняйте актуальное правило в банке на день обращения.

По оценкам Госдумы, приведённым РБК, к лету 2026 года пострадавших от недобросовестных подрядчиков в ИЖС было до 20 тысяч человек. Многие остались без домов и продолжают платить по ипотеке. Это главный довод сторонников обязательного эскроу.

Налоги и вычеты при строительстве с эскроу

По информации «Дом.РФ», при строительстве дома через эскроу можно получить имущественный налоговый вычет и вычет по процентам по ипотеке. Услуги подрядчиков при расчётах через эскроу освобождены от НДС, это действует с апреля 2025 года. Порядок оформления вычета уточняйте в налоговой службе, эти правила могут меняться.

Что проверить перед открытием счёта?

Перед подписанием договоров пройдите короткий чек-лист.

1. Участок оформлен в вашу собственность или в аренду, и это видно в выписке из ЕГРН.
2. Подрядчик готов работать по схеме эскроу и называет банк, с которым сотрудничает.
3. Банк относится к уполномоченным и готов показать проект трёхстороннего договора заранее.
4. Проект, смета и сроки в договоре подряда совпадают с тем, что вы обсуждали.
5. В договоре прописаны порядок приёмки, условия закрытия счёта и ответственность сторон за срыв сроков.
6. Вы понимаете, откуда придут деньги: свои средства, ипотека или маткапитал, и когда их нужно внести.

Не торопитесь подписывать документы в день первой встречи. Возьмите договор домой и покажите юристу.

Минусы и подводные камни схемы

Эскроу не отменяет необходимости проверять подрядчика и договор.

• Деньги блокируются до конца. Если вы привыкли платить поэтапно, нужно учитывать, что подрядчику придётся строить на свои или кредитные деньги. Это может отразиться на цене договора.
• Не всякий подрядчик работает по эскроу. Подрядчик должен быть готов работать по этой схеме.
• Банк и договор. Условия определяются договором и регламентом банка. Читайте их внимательно, особенно про порядок закрытия счёта.
• Спорный акт. Если вы не согласны с качеством работ, не подписывайте акт и фиксируйте претензии письменно.

Перед подписанием договора проверьте подрядчика, его опыт и отзывы, сверьте смету с проектом и обязательно покажите договор юристу.

Как у нас

Мы строили свой дом в «Солнечном Береге» под Челябинском десять лет, и я знаю, как тяжело, когда деньги уже вложены, а результат не виден. Дом из газоблока, 300 м², с газом, скважиной и септиком — мы проходили всё это сами, шаг за шагом. Поэтому, когда клиент обсуждает строительство, я сначала помогаю разобраться в схеме расчётов и договоре, а уже потом в проектах и сроках. Беру сложность на себя, решения оставляю вам. В других городах работают эксперты моей команды.

Частые вопросы

Нужно ли открывать эскроу-счёт для ИЖС обязательно? Сейчас обязательно только для льготной ипотеки с субсидированием. В остальных случаях — по выбору сторон. Законопроект об обязательности для всех ипотек пока рассматривается.

На какую сумму застрахованы деньги на эскроу-счёте? До 10 млн рублей, по данным «Дом.РФ». Это не текст закона, а позиция эксперта, поэтому уточняйте у банка.

Начисляются ли проценты на эскроу? Нет, по данным «Дом.РФ», проценты не начисляются, а банку вознаграждение не платится.

Можно ли использовать маткапитал? Да, при строительстве через эскроу материнский капитал использовать можно.

Когда подрядчик получит деньги? После окончания работ, подписания акта и регистрации права собственности. Со слов сотрудника банка в комментариях к инструкции, перевод занимает около 10 рабочих дней после выписки из ЕГРН. Точный срок смотрите в договоре.

Что, если подрядчик не достроил дом? Подрядчик не получит деньги, пока не завершит работы и не будет подписан акт. По словам эксперта «Дом.РФ», при банкротстве подрядчика средства на счёте застрахованы. Порядок возврата определяется договором, подробности обсудите с юристом.

Обсудим вашу ситуацию

Планируете строить дом и выбираете схему расчётов? Или не уверены, стоит ли брать готовый дом или строить? Напишите мне, разберём ваши варианты вместе.

По вопросам продать или купить недвижимость пишите @kojunova_bot

Источники

• Наш.Дом.РФ. Строительство частного дома с использованием эскроу-счёта — https://наш.дом.рф/instructions/stroitelstvo-chastnogo-doma-s-ispolzovanie-ekrou-scheta/
• Наш.Дом.РФ. Совфед одобрил законы об эскроу на ИЖС — https://наш.дом.рф/news/sovfed-odobril-zakony-ob-eskrou-na-izhs
• РБК Недвижимость. Законопроект об обязательных эскроу-счетах при ипотеке на ИЖС (23.06.2026) — https://realty.rbc.ru/news/6a3aa91d9a79470b9334d913